Les règles fiscales à respecter lors de l’achat d’un bien immobilier en indivision

Introduction à l’achat en indivision

L’achat d’un bien immobilier en indivision est une solution courante pour les couples non mariés, les concubins, les partenaires de PACS ou encore les membres d’une même famille. Cette forme d’acquisition permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un bien immobilier, chacun ayant une part de propriété proportionnelle à sa contribution financière. Toutefois, il est important de connaître et de respecter certaines règles fiscales lors de l’achat d’un bien en indivision afin d’éviter des complications ultérieures.

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en indivision, les acheteurs doivent payer des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), également appelés « frais de notaire ». Ces droits sont calculés sur la base du prix d’achat du bien et varient selon le département dans lequel se situe le bien. Les DMTO comprennent notamment :

  • La taxe départementale,
  • La taxe communale,
  • La taxe additionnelle au profit de la commune ou du département,
  • Les frais d’assiette et de recouvrement.

Il est important de prévoir ces frais lors du financement du projet immobilier, car ils représentent généralement entre 5% et 8% du prix d’achat.

L’imposition des revenus fonciers

Dans le cas où le bien acquis en indivision est mis en location, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers pour chaque indivisaire. Chaque indivisaire doit donc déclarer sa quote-part des revenus fonciers dans sa déclaration de revenus personnelle. Il est possible d’opter pour le régime réel ou le régime micro-foncier pour déterminer l’imposition :

  • Sous le régime réel, les charges réelles supportées par les indivisaires (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) sont déductibles des revenus fonciers.
  • Sous le régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus fonciers pour tenir compte des charges. Ce régime est applicable si les revenus fonciers totaux ne dépassent pas 15 000 € par an.
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L’imposition sur la plus-value immobilière

En cas de cession du bien acquis en indivision, une plus-value immobilière peut être réalisée si la valeur du bien a augmenté depuis son acquisition. Cette plus-value est imposable pour chaque indivisaire selon sa quote-part dans l’indivision. Toutefoisl’exonération totale ou partielle peut s’appliquer dans certaines situations :

  • Exonération totale si la vente intervient après un détention du bien pendant au moins 22 ans;
  • Abattement progressif pour durée de détention entre 6 et 21 ans;
  • Exonération totale si le montant total des cessions réalisées par chaque indivisaire au cours d’une année n’excède pas 15 000 €;