Choisir le bon type de bail
Pour la location de locaux commerciaux ou professionnels, il est essentiel de choisir le bon type de bail. Il existe plusieurs types de baux, tels que le bail commercial, le bail professionnel et le bail mixte. Chaque type de bail a ses propres règles et conditions, il est donc important de bien se renseigner avant de s’engager dans un contrat.
Les conditions du bail commercial
Le bail commercial concerne les locataires qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce type de bail est généralement conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il offre une certaine stabilité au locataire en lui permettant d’amortir les investissements réalisés dans le local. Le locataire a également droit au renouvellement du bail sauf exception prévue par la loi.
Les conditions du bail professionnel
Le bail professionnel concerne les professions libérales et certaines activités non commerciales. La durée minimale d’un tel contrat est généralement fixée à 6 ans. Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois. De plus, le propriétaire ne peut pas refuser le renouvellement du contrat sans motif légitime.
Les conditions du bail mixte
Le bail mixte combine les caractéristiques du bail commercial et du bail professionnel. Il convient aux locataires qui exercent à la fois une activité commerciale et une activité non commerciale dans le même local. Les conditions de ce type de bail varient en fonction de la nature des activités exercées.
La fixation du loyer
Le montant du loyer est librement fixé entre le propriétaire et le locataire lors de la conclusion du bail. Toutefois, pour les baux commerciaux, il existe un mécanisme de plafonnement du loyer en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le loyer ne peut pas être supérieur à la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.
Révision et renouvellement du bail
Pour les baux commerciaux, le loyer peut être révisé tous les trois ans selon l’évolution de l’indice choisi lors de la signature du contrat. Cette révision ne peut entraîner une augmentation ou une diminution du loyer supérieure à 10% par rapport au montant précédent.
Pour les baux professionnels, il n’existe pas de règles spécifiques concernant la révision du loyer. Il est néanmoins recommandé d’inclure une clause prévoyant une révision périodique du montant.
Les charges et les travaux
Les charges locatives sont généralement à la charge du locataire. Elles comprennent notamment les dépenses liées à l’entretien et aux réparations courantes. Le bail doit préciser la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire, ainsi que les modalités de paiement.
Le locataire est également responsable des travaux d’aménagement et d’entretien du local. Toutefois, certaines grosses réparations, telles que celles liées à la structure du bâtiment, sont à la charge du propriétaire.
La cession et la sous-location
Le locataire peut céder son bail commercial ou sous-louer le local avec l’accord du propriétaire. La cession consiste à transférer les droits et obligations découlant du bail à un autre locataire. La sous-location permet au locataire principal de donner en location une partie ou la totalité du local à un sous-locataire. Dans les deux cas, il est important de respecter les conditions prévues par le contrat et la loi.
Les garanties
Le propriétaire peut exiger certaines garanties de la part du locataire pour s’assurer du paiement du loyer et des charges. Il peut notamment demander une caution personnelle et solidaire, qui engage le patrimoine personnel du cautionneur en cas de défaillance du locataire. Une autre solution consiste à demander un dépôt de garantie, qui correspond généralement à plusieurs mois de loyer hors charges.
La résiliation anticipée
Pour les baux commerciaux, le locataire peut résilier le contrat tous les trois ans en respectant un préavis de six mois. Cette possibilité doit être expressément mentionnée dans le bail. Pour les baux professionnels, comme mentionné précédemment, le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de six mois.
En cas de manquement grave aux obligations du bail (non-paiement du loyer, non-respect des conditions d’exploitation, etc.), le propriétaire peut demander la résiliation du contrat devant les tribunaux. La résiliation anticipée peut également être prévue par une clause résolutoire dans le contrat.